Реальная схема контроля за строительством жилого комплекса
Данная статья написана сначала как напоминание для собственного архитектурного отдела, а уж потом переведена в красивый вид и выложена на сайте студии в качестве инфографики с 3Д и спецэффектами как у Лукаса
В данной схеме размашисто показаны этапы работы для реализации ЖК, а также сроки реализации
Сама схема, выполненная в виде часов, что примерно показывает какой за каким этапом идет. Важно понимать, что в каждом проекте есть что-то индивидуальное, и этапы могут начинаться один раньше другого, но это не так страшно, если Вы умеете думать и анализировать, данная схема и сама статья будет хорошим подспорьем для реализации правильного графика работ и понимания как вообще необходимо действовать
Давайте начнем и пройдемся попозиционно с небольшим рассказом по каждой позиции и комментариями
1. Вынос реперов
Тут приглашается команда из Геотреста, в Москве это Мосгеотрест
2. Разбивка осей
В соответствии с пунктом первым и проектной документацией проектные оси переносятся на площадку. Желательно это сделать пока площадка еще не завалена материалами, техникой и всем остальным
3. Забор и обустройство площадки
Тут все просто. Красивый забор, плакаты что здесь будет, проходные пункты, мытье авто, парковка и места установки вагончиков, а также складов. Все что необходимо для последующей работы
Обычно в проекте есть отдельный раздел, где все показано, но вот точность и правильность проработки проекта зависит от того, кто его делал и контролировал. Обычная практика, в начале все на это не обращают внимание, а потом приходится переделывать и пере согласовывать проект. Так что желательно что бы главный объекта принимал активное участие в проектировании и тыкал носом в свои нужды, основываясь естественно на своем опыте
4. Котлован
Трактора, техника. Горы песка, глины и земли в зависимости от места, перерубленные кабели если не повезет. А если очень не повезет, то найдете военный кабель, что в итоге остановит Вам стройку на месяц, а то и два
5. Засыпка
Тут продолжение работ по пункту котлован, подготовка к работам по фундаментам
6. Фундамент
Много металла, много бетона. Вяжем и льем, а также постоянно фотографируем, снимаем видео, пишем кучу бумаг и актов и так до отметки ноль
7. Монолит
Продолжаем вязать и лить, а также писать бумаги и фотографировать до крыши строений. Если здание высокое, то естественно пока идут работы на более высоких этажах внизу уже кипит работа по остальным этапам, никто ждать не будет
8. Крыша
Скорее всего опять монолит, утепление, гидроизоляция, закладные под оборудование, вентиляционные шахты, красивые елочные игрушки, чтобы самолеты и вертолеты не столкнулись с зданиями и еще одна куча бумаг, плюсом ветер и отсутствие боязни высоты
9. Заполнение наружных стен
Тут все зависит от проекта, в некоторых современных проектах этот этап отсутствует. Так как фасад здания одновременно является внутренней отделкой. Если это не так, монолитный каркас закрывается пеноблоком или другим материалом, остаются технические отверстия под подъемники и внешние лифты. Обязательно в графике оставьте часть этих работ до завершения всего строительства, механизмы внешнего подъема снимаются после запуска всех лифтов в эксплуатацию и даже чуть позже, что бы внутренние лифты из новых не превратили в старые
10. Окна и фасады
Стены стоят, теперь пора цеплять утеплитель, навесной фасад и ставить направляющие для окон, а потом и устанавливать окна. Важно! Тут самые большие проблемы со стеклом и профилем для него. Особо тщательный контроль и закрытие конструкций. Не жалейте оргалита и скотча. Внутренние части окон заливают бетоном. А сами стекла портят окалиной с болгарок, потом менять не переменять
11. Внутренняя инженерия
Внутренняя инженерия делится на вертикальную межэтажную, горизонтальную этажную и оборудование, устанавливаемое в технических помещениях и других местах согласно проекту
Главный присмотр нужен горизонтальной инженерии. Если она проведена по потолку, проектировщик бывал на стройке, если по полу, сразу как проложили, защищайте бетоном, заливайте все трубы пирамидкой вдоль прокладки, или закрывайте металлом, П образными уголками. Подавят ногами и тачками все что только можно. Потом искать виноватых будет бессмысленно и некогда
12. Внутренняя отделка и пусконаладочные работы
Берем проекты МОПов и следим за работами, так же под акты смотрим и принимаем работы подрядных организаций
13. Комплексные испытания
Тут просто глаз да глаз, подмахивать бумаги без проверки, фото и видео фиксации вообще нельзя. Особенно любят выдавать видео и фото из других корпусов, один сделали, а видео записали сразу три. Бдительность Ваше все
14. Подача на заключение о соответствии строительству
Собираете документы, пишите много бумаги, подаетесь. Расписывать не имеет смысла, условия могут и поменяются
15. Разрешение на ввод в эксплуатацию
Тут рано радоваться, не так все быстро, Вы на предыдущем пункте попляшите и Вас заставят побегать и подкорректировать уже выполненную работу
16. Постановка на кадастровый учет
Это даже описывать не берусь, постоянно все меняется. Так что это внешняя сила. Готовьте документы и юридических ходоков
17. Выдача ключей
Граждане по очереди. Это трудно, каждый осматривает квартиру, с ним нужно ходить, пишут непонятные списки на исправление, приводят с собой липовых экспертов. Лучше всех разделить на группы и понедельно принимать что бы не было ажиотажа
18. Оформление собственности
Обычно оформляют сами новые собственники
19. Сдача сетей городу
Соответственно тут все сети кроме газа и котельной. По ним отдельная история, удлиняющая процесс на 6-12 месяцев, так как оформление начинается после собственности, а до этого туда не подойди, основания нет
Такая работа занимает от двух до четырех лет, без учета газа. Как написано выше, газ увеличивает сроки на 6-12 месяцев
Теперь опишем проблемы и грабли, так как мы живем не в стране розовых пони
– Если используется дополнительная территория, например прилегающий участок, он должен быть обозначен в проектной документации, естественно должен быть договор сервитута на данный участок для размещения на нем продукции, техники, временных строений и другого
– Поставьте систему видео наблюдения и сигнализации. А также не лишними будет сменная охрана, которая и будет таскать мелкие коробки со склада. Сигнализация и побольше камер спасут Вас от лишних трат
– Помните, кладовщики должны знать, что и где находится и днем, и ночью! Устраивайте проверки. Невозможность найти оборудование, товар очень сильно тормозит работу
– В реальности будет не один проект, а три его стадии, давайте разберем какие:
А) Проект для первоначальных разрешений, расчета смет и начала работ
Б) Рабочая документация скорректированная в рамках работы
В) Увязывание всех неточностей по факту
Если Вы все еще в мире розовых пони и рассчитываете на один проект, оставьте иллюзии
– Время на разработку рабочей документации со всеми корректировками, увеличивайте на 40-50% от того, что написано в договоре. Инженеры найдут почему они задержали ее и кстати виноватыми будите Вы, а не они
– Реальная схема разработки проекта выглядит так:
А) Выполняется дизайн проект
Б) Выполняется рабочая документация
В) Дизайн проект корректируется под рабочую документацию
– Сами пусконаладочные работы происходят примерно 12 месяцев после того, как стартуют, все системы донастраиваются и постоянно возникают какие-то вещи, которые необходимо исправлять и корректировать на месте. И только после этого диспетчеризация будет работать
– Трещины и решение мелких вопросов. Мы живем в реально мире, а в нем на объекте будет происходить следующее: образовываться трещины, под нагрузкой трескаться стекла, не все конечно, одно или два, производиться работы по усилению. Это обычная практика
Так на этом все!